作为麻省租客你必须知道的——承租人的权利和责任【麻省政府官方版本】

承租人的权利和责任

1.求租公寓

中介费：只有获得了从业执照的房地产经纪人或销售人员有权收取租房中介费用。在交易之前，房地产经纪人或销售人员必须告知您相关费用，到期日，以及费用用途。因为这是有从业执照的房地产经纪人或销售人员与您签订的合同协议，因而没有明确固定金额。

预付款：在您搬入之前，房东只能收取第一个月和最后一个月的房租，一个月的押金，以及购买和安装锁和钥匙的费用。

针对非法歧视的权利：马萨诸塞州法律禁止基于种族、宗教、国籍、年龄、血统、军事背景或服役、性别、性偏好、婚姻状况、失明、失聪，或导盲犬需求的住房歧视（除房主居住的双户居室外）。房东不得因为您接受租房补贴，公寓含铅，或因为您有孩子（某些情况除外）而拒绝向您出租公寓。

在签署房屋租赁契约（或签订租房协议）之前

·    除非您真的喜欢这处公寓，否则不要付钱。尽管从法律上说在房东正式承认您为承租人之前，您有权获得退款，但实际上您很难拿回这笔钱。

·    在确定您能承受的公寓时，计算一下预期的设施费用（即,暖气费、电费）。

·    了解您需要支付的预付款或中介费。

·    检查公寓的居住条件，起草修理协议。

·    评估房屋租赁契约，及非住户主管应对"下班后"出现的紧急情况的记录。

·    向未来的邻居了解房东和/或管理公司的资质和名声。

租房协议：根据马萨诸塞州消费者保护法规，房东必须在书面租房协议中包括以下条款：

·    房主和负责看守、维护和修理房产的其他人员的姓名、地址和电话。

·    有权代表房主接收违法和诉讼通知的人员的姓名、地址和电话。

·    《押金法》下的押金金额和相关权利。

·    您可以在签订协议之前与房东会面（大楼的主要住户是小业主）。这样有助于从一开始就培育良好和和谐的关系。

房东还必须在您签字后的30天内向您提供签字生效的协议副本（940 CMR 3.17 (3)）。您和房东可以口头商议租房条款，但书面条款还是更有保证。

2.租房类型

您所享有的法定权利将取决于您的租房类型．

租约承租人指的是签署了租约，并在特定时间段内承租了某公寓的人员。根据该租约，除非您违反了本租赁协议，房东在租期结束前不得提高房租，也不得收回房屋。您必须在租约到期前支付房租。但如果您在租约到期前搬离了该公寓，在大多数情况下，房东有责任寻找另一名承租人以减少您所造成的损失。

任意承租人指的是居住在租来的公寓中，定期支付房租（通常是按月支付），但没有签定租房合同的人员。任意租房协议可以是口头的，也可以是书面的。房东和您都有权在发出书面通知30天以后，或提前一个完整的租期终止本协议（以较迟者为准），且无需做出任何解释。如果房东希望提高房租，她/他必须向您发出终止租赁协议的法定通知，然后提议按提高后的房租出租公寓。

如果您享有租房补助，您的权利和义务与本手册概述的内容将有所不同。

3.支付房租

作为承租人，您有义务向房东支付房租。马萨诸塞州法律还将保护您向房东支付的费用。

预付款：如果房东要求您提前支付的房租超出法律规定的金额，这将是不公平，或欺骗性行为。

滞纳处罚：在规定的房租支付日期到期后30天内，房东不得收取利息或滞纳金。但房东可立即开始租房收回程序，即使您只是晚交了一天房租。房东也不得利用反向惩罚来鼓励您提前支付。例如，如果房东因为您在这个月的前五天支付了房租便将房租下调了10%，将构成违法行为。

提高房租：房东可任意提高房租。对于签定了租房合同的承租人，房东只能在租约到期后提高房租，但他们可随时提高任意承租人的房租，只要在新租约生效之前任意承租人提前一个完整租期（不得少于30天）收到通知。

押金和最后一个月的房租： 最后一个月的房租是向房东提前支付的最后一个月的房租。是向房东支付的，确保支付房租和履行其他协议规定责任的保证金。房东要求的押金数额不得超过第一个月的房租。最后一个月的租房押金永远不得超过实际支付的最后一个月的房租。但如果提高了房租，房东可以相应地提高最后一个月的租房押金。在没有得到另一方允许的情况下，房东和您都不得转让两者的用途。

收据：在收到最后一个月的房租和/或押金时，房东必须向您开具预付收据。如果房东收取了最后一个月的房租，他/她必须向您出具一份声明，表示您有权获得这笔房租的利息收入，而且一旦租约终止，您还应向房东留下您未来的地址，以方便他/她向您邮寄利息收入。

利息：房东必须支付押金和上个月房租的利息。有关支付押金和最后一个月房租利息的法律条款分别于1972年1月1日和1984年4月1日开始生效。

押金：如果您在这所公寓里居住了至少一年，您将有权从存放该押金的银行获得5%或者更少的利息收入。该法律条款要求房东将押金单独存放在马萨诸塞州某家银行一个有息账户内。自收到押金之日起的30天内，房东必须向您出具一张说明了该银行名称和地址、账号和押金金额的收据。

最后一个月的房租：您将有权从存放该笔房租的银行获得5%或者更少的利息收入。如果最后一个月的房租没有存在银行账户内，那么房东本人必须每年向您支付5%的利息。即使您在这所公寓没有住满一年，您也有权获得该笔利息。

支付利息：在住满一年后，您便有权提取这笔利息。房东必须向您发送一份欠息声明，而且必须支付利息，或允许您从下个月的房租中扣除这笔金额。如果您没有在住满一年后的30天内收到这笔利息，那么您便可以从下个月的房租中扣除这笔费用。一旦您终止租约，所有利息必须在租约终止后的30天内支付给您。

房屋状况：如果房东或中介收到了押金，那么他/她必须给您单独出具一份已签字的房屋现状声明，包括现有残损的完整清单。房东/中介必须在收到押金，或在租期开始后的10内向您提供该份声明（以较迟日期为准）。如果您不同意声明上所述的内容，您就必须在收到这份清单后的15天内，或您搬入公寓后的15天内向房东回复一份经更正的声明副件（以较迟日期为准）。如果您没有对该份清单做出回复，但此后提请诉讼，要求退回押金，法院可以因此认定您认为该清单完整、无误。如果您单独起草了一份残损清单，房东必须在接到该份清单后的15天内以书面形式明确回复其同意或是不同意。

已签署的声明和房至状况原件将是以后扣除赔偿费的依据。如果房东没有向您提供《房屋状况表》，您应该自己拟定一份，并向房东或中介发送一份副件。

从押金中扣除赔偿费：房东必须在租约终止后的30天内返还押金或余额。房东只能从中扣除以下金额：

·    任何以不正当方式滞纳或违反法律规定扣除的未支付房租；

·    任何未支付的房地产税的增加部分（如果根据租约中的有效税率调整条款您有义务支付这笔费用）；

·    对由您、在您监护下的任何人，或得到您允许的任何人所造成损失的合理、必要的修理费用。也可扣除宠物赔偿费。您不必支付由于正常使用造成的合理损耗。

如果房屋受损，房东必须在租约到期后的30天内向您提供一份详细的损失清单，以及所做的必要的修理。房东或中介必须确保列表的准确性，如作伪证将受到法律的惩处。此外，房东或中介必须向您提供书面证据，说明实际或预期的修理费用，例如预算、账单、发票或收据。

将预付款转账给新房东：一旦您租住的大楼被卖或被转让，房东必须将最后一个月的房租和押金，以及累计利息转入新房东名下。新房东在收到您的款项后的45天内必须出具书面的转账通知。如果前任房东没有将这笔预付款划入新房东名下，他/她仍负有法律义务，但新房东还将相应地承担一定的法律责任。新房东可以依据已支付的预付款允许您免费居住一段时间，以此来履行这一义务。

您有权立即要求退还您的押金，如果房东：

·    未能按检查要求在工作时间提供押金记录；或

·    未能在收到押金后的30天内向您出具银行名称和地址，以及押金金额和账号；

·    扣除了赔偿金，但没有在租约终止后的30天内向您提供详细的赔偿清单；或

·    使用的租约包含与押金法相矛盾的条款，并试图执行这些条款，或试图让您签署弃权书。

在上述任何情况下，房东都不得以任何理由拒绝退还押金，也不得扣除赔偿费。

而且如果房东不能：

·    将押金存在一个银行账户内；

·    在租约终止后的30天内返还押金（或法定扣除后的余额）与利息；或

·    将押金或最后一个月的租金转给新房东；

您有权要求立即退还您的押金和三倍的赔偿，另加诉讼费用和合理的律师费。如果房东在租约终止后的30天内没有支付最后一个月房租的利息，您还有权要求三倍赔偿、未支付的利息、诉讼费用及合理的律师费。

承租人的权利

反对非法入室的权利：您的房东或房东的代理人只有在以下情况下才能进入您的公寓

·    检查房屋状况；

·    进行修理；

·    带领潜在的承租人、购房者、抵押权人或其代理人参观公寓；

·    根据法院判决；

·    如果怀疑房屋被遗弃；或

·    在租约结束前的30天内检查房屋，以确定需要从押金中扣除的赔偿金额。

房东必须选择一个合理，而且对双方都合适的时间来造访公寓。如果房东无正当理由但坚持要进入您的公寓，您可以向您所在的地区的法院申请短期限制令（ M.G.L.c. 186 §§ 14 和 15B）。

针对报复的权利：尽管任意承租人或签定了租房合同的承租人的房东有权终止租约，或提高房租而不说明理由，但他／她不得因此妨碍您行使您现有的法定权利．如果房东在您联络卫生委员会、加入承租人组织，或行使其他法定权利起的6个月内试图提高房租、终止或变更您的租约，房东的行为将构成针对您的报复行为，除非房东能证明情况并非如此。房东有责任证明变更租约的理由并非是因为您行使了您的权利。（ M.G.L.c. 186 §18）

可居住权：您有权在租期内获得安全、适宜的生活环境。《马萨诸塞州卫生守则》保护承租人和公众的卫生、安全和福利。当地卫生委员会负责实施该项法律。（注：在波士顿，执法部门是住房检查部）。公众可从State House Bookstore, State House, Room116, Boston, MA 02133 （电话(617)727-2834）购买该法规的副件。

以下是该法规条款的范例：

水：房东必须向您提供足够的水、足够的电压来满足您的生活需求。在某些特定的情况下，只要您的书面租房合同清楚地列明了这一点，而且您租住的公寓单独安装了一个水表，您将有义务支付水费。还需注明的是，您只需在租约开始时支付水费；一旦租期开始，不得在您的租约中添加说明了水费账单安排的租约条款。房东还必须提供能够将水加热至110°F至130°F的设施，但您的书面租赁契约或租约也可能要求您提供燃料并支付燃料费用。

暖气：房东必须提供能正常运转的暖气系统。房东还必须支付暖气费，除非您的租约要求您支付这笔费用。从9月16日到6月14日的上午7点至下午11点，每个房间都必须加热至68°F以上，其他时段则必须加热至64°F以上。在采暖季，室内的最高温度是78°F。

厨房：房东必须提供以下厨房设施：足够大的能够冲洗盘碟和厨房器具的水槽，状况良好的加热器和烤箱（除非您的书面租约要求您自备这些电器），安装电冰箱的空间和适当的设施。房东不必提供冰箱。但如果房东确实提供了冰箱，他/她必须保证它能正常运转。

蟑螂和老鼠：如果大楼里有两个或两个以上的公寓，房东必须保证房屋没有老鼠、蟑螂和虫害。

结构组件：每位房东都必须维护房屋的地基、地板、墙、门窗、天花板、屋顶、楼梯、门廊、烟囱和其他结构组件，以确保它能够防风、防雨、防雪；防鼠、防风雨、防水，避免长期受潮；并将其维护好，从各个方面说都符合其预定的用途。

除雪：一个以上的房屋或房间住户共同使用，或预计共同使用的出口应清除一切障碍。

承租人的补偿

扣留房租：马萨诸塞州最高法院规定，当房东未能提供一个适宜的居住环境时，从房东收到违反适住保证的通知之日起，承租人便可以正当地扣留部分房租。扣留房租是一个强迫修理的有效方法，但这是较为重大的一个步骤，需要认真对待。您在扣留房租之前可以先寻求法律咨询，因为房东可能会因您没有支付房租而收回房屋。

您可以扣留部分房租，如果：

·    您以书面形式要求您的房东进行必要的修理，或

·    当地卫生委员会检查您的公寓后，发现违反卫生法规的现象，并通知了您的房东，或

·    您在出现问题时正住在公寓，但不是由您导致这一问题的发生，而且进行修理、改善不卫生的条件不需要清空公寓。

一旦房东修理了所有的缺陷，承租人必须支付所有扣留的房租。

扣留的金额视具体情况而定。考虑到房屋出现状况，您只需支付合理租金。

修理和扣除：您可以对公寓或公共生活区进行紧急修理，如果满足了以下三个条件，您可以扣除最多相当于四个月房租的修理费用：

·    当地卫生委员会或其他执法机构证明，当前的条件已威胁到您的健康或安全；

·    房东收到发自检查机构的书面违法通知；

·    从收到通知起的5天内，房东必须开始修理，或请服务公司来修理房屋，并必须在14天内完成所有必要的修理工作。（检查机构或法院有权缩短这一时限）

提示：如果您外包给服务公司进行修理工作，然后从房租中扣除这笔费用，您必须保留一份收据。而且，如果这笔费用被认定是不合理的，您只能从中扣除合理的那部分费用。

如果您满足了「修理和扣除」的要求，您可以认定该租约无效。然后，如果您选择不进行修理，您有权搬离该公寓。但，您必须支付您租住期间的合理租金，而且您必须在合理的一段时间内搬空您的物品。

关闭权：除修理或突发事件发生后的短暂时期外，房东不得停水停电，或关闭其他设施。如果房东以未支付房租为由停水停电，公共事业公司必须在计划终止日到来之前提前30天内通知您。您也可以要求向该公司支付部分滞纳的账单，并从您的房租中扣除这笔费用。请拨打电信和能源部电话1-800-392-6066，了解更多详情。

4.房屋收回

没有法院的命令，房东不得将您锁在外面，或将您驱逐出公寓。如果您被迫迁出，马萨诸塞州法律将向您提供一些保护。您也可以咨询律师。

终止租约和使租约重新生效：

签署了租约的承租人：如果您没有支付房租，或者您或在您监护下的任何人给您的公寓造成了巨大的破坏，或者您违反了租约条款，您的房东有权要求收回房屋，但他/她必须向您发送「迁出通知书」。如果房东因您未支付租金而终止租约，他/她必须向您发出「14日迁出通知」。您的租约将具体规定其他终止通知要求，通常是7天。

如果您因未支付房租将被逐出公寓，您可以在答辩最后期限到来之前付清所有滞纳的房租，加上利息、房东的立案费用来避免这种情况的发生。

任意承租人：如果因您未支付房租，租约将被终止，您的房东必须向您发送「14日迁出通知」。如果由于其他原因租约将被终止，您必须提前30天或一个完整的租期收到书面通知（以较迟者为准）。

如果您因为未支付房租将被驱逐，您可以在收到这份通知之日起的10日内支付滞纳的房租来避免这种情况的发生，只要这是您在过去的12个月内收到的第一份通知。如果通知中没有提供如何使租约重新生效的条款，您可以居住至答辩最后期限之日。

享受租房补助的承租人的房东必须遵守租房补助合同和租契约中的房屋收回程序。

简易程序和投诉：在通知规定的期限过后，房东必须向您发送一份「简易程序和投诉」，以正式通知您他/她将对您采取法律行动。档上将注明房屋收回听证的日期，和提请答辩的最后期限。

答辩：答辩是您说明您为什么不能迁出的书面答复。它将给您提供一个反诉房东的机会，理由包括违反卫生法、报复、骚扰、违反有关押金的规定，或不正当的房屋收回程序。您必须在开庭前的周一将答辩书送到法院和房东手中。记住保留一份副件。

判决和上述：如果您败诉，您可以要求上述，并重新听审。如果您请求上述，您必须在法院做出判决后的10日内提请《上述通知》。通常您需要支付上述保证金，但如果您无力支付，法院也可以减免这笔费用，您将被指派一名专业的辩护律师。

执法令：执行令是法官的驱逐令；没有这张指令，房东不得将您逐出公寓。如果允许收回房屋，法院将在做出裁决后给房东10天的运行时间。您将提前48小时收到书面通知，说明执行驱逐令的日期和时间。在48小时通知规定的日期当日，您必须离开您的公寓。

在3个月内房东可以随时使用驱逐令。但如果您是因为没有支付房租而被驱逐，而且房东收到了在简易流程行动中获得的所有款项，那么他/她不得使用该执行令，而且必须将其返还给法院。

缓期执行：如果并不是因为您的错误导致房屋被收回，或者您因此无法找到住处，您可以说服法官同意缓期执行，并允许您继续在公寓

居住（最多6个月）。年老或有残疾的承租人可最多要求缓期一年执行。

如果您因为未支付房租而将被迫迁出，在法律上，您没有任何可以继续留在公寓的理由。但是，如果您造成的损失（可以是由于您反诉了您的房东）低于您欠房东的金额（例如：欠租），您有7天的时间来支付余额、利息和诉讼费用，以避免被驱逐。

房至收回： 当执行令上规定的日期到来时，您必须搬离。如果拒不搬离，治安官或警察可以搬走您的物品并将它们放入仓库，除非您允许将它们放在大街上。如果您的物品被放入仓库，搬运人必须开具一份列明所有存贮物品的清单。您以前的房东有权向法院请求获得搬迁费用补偿。存贮公司对您的物品享有留置权，该项权利可通过出售这些物品来实现。但存贮公司必须等到6个月后才能拍卖您的物品。您无需支付欠租便可以取回您的家具。但自那以后的20年内，在您付清款项之前，您都欠付法院这笔款项。

5.搬离

在您搬离之前，您应该要求您的房东来检查您的公寓。这也许将有助于降低因公寓受损而与房东发生争执的几率。如果您曾向房东交纳了押金，检查《房屋状况表》。在搬离当日，记得打扫公寓。在搬离时，您也可以将公寓的状况拍摄下来，并注明日期。这些照片将有助于解决押金争端。如果您向房东交纳了押金或最后一个月的房租，给房东留下您未来的地址，这样他/她便可能向您邮寄您应得的利息。

6.文件

保存好您的房租支付证明，投诉文件、与房东的联系数据、维修单据、信件，以及其他与租房相关的重要事件和文件。一旦发生争议，这些档将有助于解决争端。

7.援助机构

住房歧視：

Massachusetts Commission Against Discrimination (麻塞諸塞州反歧視委員會)

http://www.mass.gov/mcad

(617) 994-6000

地產仲介 / 銷售員的許可問題

Division of Professional Licensure (從業執照部)

http://www.mass.gov/reg/consumer

信息：房地產委員會(617) 727-2373

投訴：調查辦公室(617) 727-7406

含鉛塗料的去除：

Department of Public Health (公共衛生部)

http://www.mass.gov/dph/clppp/

兒童鉛中毒預防計畫

(617) 624-5757；免費電話： (800) 532-9571

面對面調停：

Attorney General's Consumer Hotline (有關本計畫在您所在地區開展情況的詳情，請拔打：

首席檢察官消費者執線)

(617) 727-8400 ； www.mass.gov/ago

預防無家可歸和對低收入承租人及其房東的調解

Department of Housing and Community Development (住房和社區發展部)

有關您所在地區預防無家可歸計畫的詳情，請拔打： (617) 573-1100

http://www.mass.gov/dhcd

獲得法律援助：

Massachusetts Bar Association Lawyer Referral Program(麻塞諸塞州律師協會律師轉介計畫)

(617) 654-0400；麻塞諸塞州免費電話： (800)-392-6164

http://www.massbar.org/

低收入消費者的法律服務計畫

請拔打消費者事務和業務法規辦公室

免費電話：(888) 283-3757

麻塞諸塞州房地產經紀人協會編制