【hooli留学干货】北美租房转租攻略

大部分同学在租整套公寓时被要求签12个月的lease，而很多同学可能只待半年或者放暑假要回国4个月。有的同学住了一段时间之后，碰到了好基友，想一起合租；还有的同学发现自己住的公寓不是很符合自己的要求，想换公寓。但是现在的房子还没到期，怎么办？

在Boston通过专业的管理公司管理以及通过中介出租的公寓绝大多数要求签12个月的lease，这是惯例；可能会有可以签半年或者多年的公寓，也可能会有要求签到第二年的8月31日等等，不过就是个例了，具体情况要在租房是问清楚。

上述的问题很多同学会碰到，并且在看到合适房源之后犹豫不决，害怕到时候房子处理不掉；或者是看到好的房子，担心现在的房子不知道怎么处理。

首先说明，Boston租房时需要交的款项中包括押金和末月房租，中途毁约原则上是不会退还的。 其次，碰到要提前搬出的情况，解决方案有。

1.协商毁约
找公寓管理处，和他们说明你必须要搬走的原因和情况，并且也无法自行找人Sublease。这种情况下，一般的房东，会允许你离开；但是押金和末月房租一般情况下是会被扣掉。也可能会有额外罚款，视情况而定。比较严重的需要你补齐租期余下时间的房租。

2.强制毁约
强行毁约：不告知房东和室友，直接离开。 会损失押金和末月房租，让合租的室友承担剩余合同，有SSN的同学会有不良记录，影响国人以及国际留学生声誉；较真的房东甚至会将你告上法庭。
如果有了Break  Lease的记录，之后租房房东做Background Check的时候被发现，你将很难通过租房申请。 如果没有不可抗力，尽量避免这种方法。

3.转租
A. Sublease
自己在搬走前，找好搬走后马上能住进了的下一任租客，然后一起去公寓管理处办理Sublease手续，将你的名字从lease上移除，将新租客加进去，你可以收回自己的押金和末月房租，但部分房东可能依然会收一部分违约金，可能有一个月房租或者几百美元。这是最稳妥的做法，没有一切后顾之忧。

B. 私人转租  
自己在搬走前，找好搬走后马上能入住的下一任租客，不去公寓管理处办理Sublease手续，你收下任租客押金，让下任租客按月付房租给你或者给公寓管理处 ，然后直接入住。你的押金等租期结束后自行取回，并返还下任租客押金。这种方式没有额外费用和手续并且简单方便灵活。具体操作方式自可行协商。
缺点是：对下任租客只有押金担保，但租客一般不会强行离开；即使强行离开，有一个月押金付房租，时间上也足够找到新的房客。如果你要离开Boston，可以由信得过的室友代办。
如果你人不在Boston要找信得过的人取回在公寓管理处押金，以及确认下任房客按时付房租。否则，拖延不交房租，房东会将责任算在你的身上。

附文一篇：北美租房续租与退租攻略 (文本转自网络）
正逢暑假，应该很多在北美的朋友又到了一年房租合约到期的时候了。通常续租与退租的过程都是十分简单的。在当前租约到期前的一到三个月，房东会把新的租约递送到租户的手中。在续约合同上会详细列明新的房租金额，然后房客只要作出续租或是退租的选择，然后签字将合同还给房东即可完成续租或者退租的手续。但是在这个看似简单的过程当中还是会有许多朋友遇到问题。这里就给大家总结了一些续租和退租的注意事项。

续租
时限：如果当前租约离到期时间已经不到30天，而大家还没有收到房东的续租合同的话，要抓紧联系房东。有可能合同在寄送过程中遗失，或者有少数房东可能会故意拖延不给房客续租合同，以达到自己在最后时刻任意涨价的目的。

流程：通常情况下原租房合同上至少要有一人继续租住，才能称之为续租。如果原来的住户已经打算搬出去了，并且给房东找到了合适的新的租户，那么此时也不能称之为续租。新的租户仍然要走一遍完整的申请，审批到入住的手续。唯一的好处可能是，原来的租户可以把不打算搬走的家具直接留给新的租户，而不必费心处置。注意，这种情况下，房东一般不会提供房屋整体清洁的服务。

租金涨幅查询比价工具：很多同学都会关心的一个问题是房租到底涨多少才合理。这个问题很难一概而论，但是大家可以做的是参考一下所在城市的统计数据，然后和自己租金的涨幅进行一下对比再做决定。这里给大家介绍一个很好用的房租比价网站RentJungle(https://www.rentjungle.com/comparerent/)输入地址，马上即可知道自己是不是over-pay了。

到期退租
如果是大家在房租lease到期前已经打算不再续租，那么应尽早跟房东沟通，这样方便房东及时找到下家。通常来说默认的退租通知时间是30天，也叫30-day notice。就是说如果你不打算续租的话，应当在租约到期前三十天内向房东提交书面或者口头的通知。否则，房东可能会从你的押金中扣除一部分以弥补自己未能及时找到下家所带来的损失。

未到期退租
通常来说合同到期前退租是比较麻烦的。此时房租合同是大家最重要的参考文件。大家应详读租约，以了解自己提前退租面临的法律责任。如果房东是私人业主，那么交涉空间通常比较大。只要有合理的原因，房东都愿意以彼此伤害最低的方式来解决。如果房东是房产管理公司，那么当租户须提前解约时，交涉空间就小多了，因为房产公司在这方面都会有严格的规定。

一般的情况是租户如提早解约，须多缴交一到二个月的租金或是直到房东找到新租户为止的租金，押金也可能全数被没收。这样的条件代价很高，不但会有金钱的损失，还可能因毁约须负法律责任。 如果是租户先毁约，法院判定结果大都偏向房东。因此，建议大家可以采取以下的处理方式：
第1则
和房东沟通。在第一时间通知房屋，坦白告知你的情形，如因工作关系须搬离或是收入剧减负担不起房租等因素。让房东有时间可以尽快找到新房客。通常法律规定，房客毁约时，房东需尽力找新房客。
第2则
询问房东是否同意以转租的方式来完成租约，当然新的住户仍要经过房东批准。如果房东同意，应将这些同意的内容书写成书面数据，并自行留底。（比较推荐)
第3则
千万不要不声不响地搬走。你的租金缴交纪录和信用纪录是相连的，如果不声不响地搬走，可能会严重的影响你的信用纪录。
假设和房东交涉后，仍未达到共识，租户也可以请调节人(mediator)从中帮忙，这类的服务有些是免费的或是收费低廉。

押金处理
通常房东都会处于安全的考虑向房客收取一定押金。但是如果房东不是私人业主，为了防止房东滥用押金，通常政府都会对押金的使用进行限制。这里以纽约市为例，房东如拥有六个以上的出租单位，必需把这些押金存放到新开设有利息的银行户头，而且只能存放押金。这些押金所产生的利息必需在退租时连同押金一起退还给房客。许多人并不知道有这样的规定，所以房客在签约时可以要求房东如此做，如果房东不愿意如此做，州检察官可以控告房东违法。
一般的情况是，房客搬离时，房屋的状况尚可且没有欠缴房租，房东应退还全额押金及利息。如果房子有人为的损坏或欠缴房租，房东可以从这押金扣除所需的金额。合约中有些情况是房东在房客退租后可以保有部份的押金，例如，房客在租约还未到期前就搬走。这样做是为了补偿房东的损失。
具体押金如何退还，房东应该会在你们搬走时跟你们说清，如果没有说清，一定要问清楚！

通常只有人为损坏才需要房客赔付。至于怎样情况的损坏才算是人为因素呢？因天候及自然因素而造成的剥落及损坏，房客不须负责。例如，五年后房子需新上漆应是正常的保护维修，但是墙上多个洞就要算是人为损坏了。
一般的公寓在入住时，会有15天的时间给你们发现房子里面的破损，并且写在房东提供的表格中，提交给房东；房东会派人过来核实并且检修。请大家一定认真检查，如果漏掉的未上报的部分会被认为是房客的责任。
建议大家在搬入之前，先把把屋内损坏的情况用像机照下来存档，搬出时后就较不会有不必要的争议。例如，租户损坏了纱窗，只负责换新纱窗，并不须负责整个窗户的维修。
租户在搬离之前，应和房东一起做全屋的检查，如果搬入之前曾填妥一张检查表，一定要在搬出时确定告知那些损坏是原本就有的。检查之后如有损坏必需修理，请房东提供整修费用估价单及收据。为了避免房东所报的费用不实，可以自己请人先估价，再和房东所告知的费用比较是否合理。

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