英国房产投资Buy to Let，做到以下十点你就等着收钱吧！

越来越多的人投资英国房产，其中很大一部分是留学生的父母，而选择买英国房子的原因之一就是：租金回报率相对高。Buy to Let也就是买房租赁，都会考虑把房子租出去来赚取现金收益，今天hooli君就来说说投资英国房产需要注意什么，我们才能稳赚不赔。

英国土地注册署数据表示，过去五年内（2010-2015），英国地区的平均租金回报率达到了5%左右。相比之下，我们国内的一线城市目前的租金回报率只有2%左右。 租金回报率有保障，也不代表我们手里的每一套房产都能获得比较可观的租金回报。

首先，如果是新手，别买太旧的房子

嗯……

你买的是房子，不是情怀。一套年代久远，复古风味十足的房子，的确看起来很美好，听上去住在一个维多利亚时期的房子很浪漫......

但是，残酷的事实是，旧房子需要的维修费、翻新费、保养费还是挺吓人的。需要大量的时间精力和金钱投入，才好租出去住人。

同时，老房子年代久远，所以在购买之前需要做全面质量检测，仔细参考各个指标，对房屋结构，包括地表情况、地下水和矿物情况都要有相应了解。

“别小看这样的检测，老房子很容易存在地基沉降问题，如果房子下的土地有矿，也有可能出现矿物被开采而导致的地基沉降问题，严重地将引起房屋倾斜。”如果在质量检测中发现重大质量问题，及时抽身，在交易完成前，买家随时可以“反悔”。

所以，这些房子都是“看起来”很美好，一般不会有人真想住在里面的……所以买房投资的时候别带太多情怀，毕竟这是投资。

不过，英国也有专门的一批买破房子的投资者。 他们做着改造翻新的生意。 各种砍价手段买来那些比较破的房，经过全面的装修改造，要么再次出售赚差价，要么继续当buy to let收更高的租金来放租。  这种适用于经验老道的房东。 如果刚入行，这么做容易亏本。

第二，买最适合出租的户型

对于出租房来说，一居室和两居室的户型是最容易租出去的，也是最受欢迎，最抢手的户型。

因为对于需要租房的人群来说，一般来说还没有到成立整个家庭需要去买house的阶段，所以不论是考虑价格因素也好，还是自主的舒适度和便捷度也好，都会青睐一居室和两居室的房型。而到了family的家庭阶段，当家庭需要3-4bed的房子的时候，很多家庭都已经开始买房，而不考虑租房了。 租赁的需求有所下降。

当然大户型也不是不行，你说可以改成我们房产圈之前介绍的合租房HMO，投资回报率也挺好，是的，我们也强调过，HMO需要一些比较复杂的手续，需要你最好在离房子不远的地方可以随时去打理，找租客的时间成本也很高，所以一室一厅和两室一厅是投资出租型房产的优选。

第三，不要把买房的地方限制在你熟悉的区域内/热门城市

伦敦好不好？当然好。曼城好不好？当然也是很好的。

但是……这些大城市房价也高啊。

著名的房产投资人Graham White举了一个这样的例子：

在他住的城市一套两居室大概25万英镑，租金大概在875英镑每月。但是呢，距离他城市20分钟车程之外的小镇，两居室大概12.5万英镑，租金在680英镑每月。

这样一算，用25万英镑，可以在小镇买两套房子，租金回报是1360英镑每月……

是不是很划算？

一般来说我们投资房产是一个比较长期的投资行为，不会在一、两年之内马上就卖了，所以争取最大的租金回报永远是首选。

第四，地段，地段，地段 location，location，location。确保买房的地方有充足的租赁需求

交通便捷程度是衡量一个地方是否适合买出租房的好标准。

在上面那个例子里，假如那个小镇的交通也不方便，上班通勤很麻烦，房子买了可能就很难租出去，那么租金回报就低，而不是理想中的1360英镑每月。

当然，除了交通，我们要考虑的还有便利性，比如有没有商店，到镇中心的距离等等。

第五，不要去买那些经济不好、衰落地区的房子

嗯，在英国一些低洼地区买房，价格是便宜了，可租房的人有时不仅不会让你赚钱，还可能让你亏钱租给这种地区的不富有的人们，要是交不起房租，还赖着不走，甚至要你请律师打官司耗费大半年才能赶走这样的租客，你怎么办？

说到租客，这里给大家一些小建议：

  签订租约前，要求租客提供三个月的银行存款证明（例如银行户口月结单 3 months payslips）；

  提防伪造身份证明文件，例如护照丶车牌等；

  确保租客提供有效的工作证明，例如致电租客所属的公司的总机电话，以查询租客是否在此工作；

  调查租客过往的租务纪录，一般物业管理公司可提供此项服务；

  根据租客的发放工资日子去订立每月付租金的到期日，付租金的到期日与发放工资日子较接近，可减少租客以没钱为迟付租金的理由。

如果自己做房东的话，这些都要自己查。 如果交给中介全托管的话，中介会帮你做租客的credit check。

第六，别说出你心里的真实想法

嗯，如果买房的话，有中介在的时候，就算你超爱你看上的房子，也别轻易地表露出来。这样你就不会以高价买下一套房子。

Graham举了一个很有意思的例子：

“早些年前他和他前妻去看一套房子，然后两个人都很喜欢那套房子，结果买房的时候他前妻就一直在跟中介说这个房子很好呀，自己很喜欢啊……结果，我们出的三个价格，对方都不愿意接受，最后以业主的要价成交了……”

所以，买房的时候，就算你特别中意这套房子，也尽量不要表现出来你多喜欢这套房子。在保持礼貌的同时，合理范围内去挑刺，哪怕你自己内心知道，这一点点小问题其实影响不大，但是到最后谈价钱的时候或许是个很有力的武器。

可以先了解房源进入交易市场的情况，卖了多久，有多少人给过offer，房主是不是急着出手等等，以便在讲价时“知己知彼”，如果房屋上市已久没有人给出offer，不妨可以大胆地将价格要低一点，如果房东拒绝再慢慢提高，以求以最接近房东心里底线的价格拿下房子。

当然卖家除了价格因素外，还会根据买家实力来决定最终卖给谁，他们最主要考虑的问题就是在购买过程中买家会不会中断交易，所以作为买家，要把自己的优势“亮”出来：比如是“现金买家”可以一次性付清；比如自己的首付款将会比较高；比如自己的收入高，在贷款上不会有问题等等，让房东更愿意把房子卖给你。

第七，谈价钱的时候，要耐心，但是也不能软

你要记得，这个房子你只是用来投资用的，并不是你自己去住，那么价钱是第一位，不管房子有多好，只要价格不符合你的预期，就可以不要考虑。

你既然不担心没地方住，就别着急。谈价钱的时候你有时间跟对方去谈，耐心点，但是如果对方就是不让步，你可以综合考虑和评估这个房子值不值得，然后选择出手或者寻找下一个机会。

第八，利用贷款的杠杆，让租金回报更高

如果租金能完全偿还每月的贷款，甚至还有盈余……这简直是一件棒的不能再棒的事情。等于你拿了首付的钱，买了一套房子，坐等升值的同时，还赚取现金回报。

不过在贷款的时候，多找几个贷款中介，货比三家。而且大多数的前期咨询免费，所以拥有多一些选择，你就心中有数：你最大限度可以贷多少款，利率怎样才能拿到最好。

第九，大多数人都会让中介公司来帮忙管理出租房

如果你也想找中介来打理出租房的话，觉得多做点研究。看看谁的中介费比较低，哪家的服务比较好。尤其是在当地的中介，更有一定的优势，不会出现被伦敦中介再外包出去的状态，这样一来就不用担心中介费太高。

第十，注意，有些中介会故意忽视一些附加的优惠条款

举个例子。如果你雇了一个中介，然后房子需要一些定期的维护，像是水电啊之类的小东西。有一些黑心中介会要你出一个“手续费”，他们才请人帮你来做。

请。拒。绝。你给他们的中介费里面就包括了这个钱了。

最好最开始的时候就跟中介协定好一个固定的行政费用，比如要换租客啊，或者之类的一些维修事情，这样他们就没办法“发挥”了。

如果你的房子需要定期的保养，让中介把所有的原始发票都给你一份，这样你能查一下他们有没有找一些很贵的人来做维修。当然，如果你知道哪家比较便宜比较靠谱，你可以跟他们说就用你指定的这家。

以上就是hooli君针对投资英国房产整理出的十个建议，供大家参考。

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